Реестр гостевых домов должен был стать главным инструментом наведения порядка на рынке частного размещения и повысить безопасность путешественников. Но к 2026 году все больше экспертов приходят к выводу: жесткое регулирование в лучшем случае легализует лишь малую часть сегмента, а «серый» сектор продолжит жить по своим правилам. «Кто будет смотреть?» — этим вопросом президент Союза туристических агентств Сергей Голов фактически резюмирует весь спор вокруг будущего реестра: формальные нормы появляются, но механизм их реального применения остается туманным.
С нового 2026 года по всей стране вступают в силу обновленные требования к гостевым домам, мини-отелям и другим объектам, которые сдают жилье туристам. По закону принимать гостей и размещаться на онлайн-площадках смогут только те объекты, которые внесены в специальный список. Концепция проста: есть реестр — значит, есть понятные для потребителя правила. Предполагается, что официальный статус автоматически станет для туриста сигналом безопасности и надежности. Сейчас этот механизм обкатывается в экспериментальном формате в 18 регионах.
Однако, по оценке Сергея Голова, даже в оптимистичном сценарии в реестр попадет не более трети существующих объектов. Речь идет не только о классических мини-отелях, но и о квартирах посуточно, дачах и домах у моря, которые сдаются только в сезон. Остальные продолжат работать вне правового поля, то есть без регистрации, налоговой отчетности и гарантий для клиентов. Масштаб сегмента таков, что государственные органы попросту не в состоянии выстроить эффективный и постоянный контроль.
На практике главный вопрос упирается в исполнение закона. Формально требования к гостевым домам прописаны, но кто именно и с какой регулярностью будет проверять десятки тысяч объектов по всей стране? Надзорные органы и так перегружены, а инспектировать каждую квартиру для краткосрочной сдачи, каждый домик на побережье или семейную мини-гостиницу физически невозможно. В результате значительная часть рынка окажется в положении «запрещено, но работает», что лишь усиливает ощущение двоемыслия: закон есть, но живут «по понятиям».
Собственники жилья тоже не спешат уходить из тени. Регистрация оборачивается расходами и головной болью: нужно выводить здание на соответствие нормам пожарной безопасности и санитарным требованиям, устанавливать дополнительные системы, собирать и хранить документы, платить налоги, готовиться к проверкам. В небольших курортных поселках, где цены и так под давлением конкуренции, многие владельцы честно подсчитывают: легализация не окупится. Гораздо проще и привычнее продолжать принимать гостей «по звонку» и за наличные, не фигурируя в каких‑либо списках.
Парадокс в том, что и сами путешественники зачастую подталкивают рынок в тень. Для большинства людей, которые ищут гостевые дома аренда посуточно, решающим фактором остается стоимость, а не наличие статуса «официально зарегистрирован». Частный сектор, который игнорирует требования государства, почти всегда может предложить более низкую цену: он экономит на налогах, стандартах безопасности и обслуживании. Пока у туриста есть выбор между дешевым вариантом и легальным, но более дорогим, часть аудитории сознательно выбирает риск — особенно если поездка короткая и «друзья уже так снимали, все прошло нормально».
Теоретически реестр должен был стать фильтром: все проверенные объекты — внутри, все сомнительные предложения — снаружи. Логика выглядит безупречно: есть единая база, куда можно зайти и проверить, включен ли понравившийся гостевой дом в официальный список. На практике же культура проверок почти не сформирована. Пользователь привык полагаться на отзывы, рейтинги и фотографии на агрегаторе, а не на некий государственный перечень. Немногие готовы потратить несколько дополнительных минут, чтобы сверить выбранный объект с данными реестра гостевых домов и безопасности туристов.
Еще один слабый элемент системы — санкции. Регистрационный подход работает только тогда, когда нарушение правил действительно болезненно для бизнеса. Сейчас риски для незарегистрированного владельца часто сводятся к абстрактному «вдруг придут с проверкой». Вероятность такой проверки невелика, особенно в курортных регионах, где число объектов размещения исчисляется тысячами, а штат инспекторов ограничен. В итоге добросовестные предприниматели, выходящие из тени и соблюдающие требования, оказываются в заведомо проигрышной позиции по сравнению с теми, кто продолжает игнорировать правила.
Нельзя забывать и о том, что наличие записи в государственном перечне не равно высокому качеству сервиса. Реестр может создать иллюзию порядка: на бумаге есть закон, регламент, единый список, но от этого не исчезают случаи антисанитарии, грубого обращения или откровенного мошенничества. Туриста вряд ли утешит факт, что его «правильный» объект был внесен в реестр, если на месте его встретили сломанная мебель, плесень в ванной и закрытые на замок эвакуационные выходы. Статус — не панацея, если behind the scenes отсутствует реальный контроль и культура ответственности.
Особенно уязвимы в новых условиях небольшие семейные гостиницы и мини-отели, которые и составляют основу внутреннего туризма во многих регионах страны. Для них путь в реестр — это не просто подача заявления, а длинный список согласований, проверок и вложений. Без помощи юристов и профильных консультантов разобраться в тонкостях требований сложно, а услуги специалистов стоят денег. В такой ситуации именно мелкие игроки рискуют либо уйти вглубь тени, либо вовсе отказаться от работы, что в долгосрочной перспективе приведет к концентрации рынка в руках сетевых отелей и крупных операторов.
Если официально зарегистрированные объекты начнут предлагать заметно более высокие цены, часть спроса неизбежно перетечет в «серый» сегмент. Это особенно чувствительно для семей с детьми, студентов и тех, кто планирует длительный отдых у моря или в горах и ищет, где подешевле снять гостевой дом для отдыха. Рост нагрузки на кошелек часто перевешивает абстрактные рассуждения о безопасности или юридических гарантиях. В результате реестр, задуманный как инструмент защиты потребителя, может парадоксальным образом усилить привлекательность нелегального предложения.
Между тем сама идея упорядочить рынок не лишена смысла — проблема в способе реализации. Чтобы туристы действительно начали выбирать безопасное жилье для туристов, проверенные гостевые дома должны не только присутствовать в списке, но и быть заметными там, где происходит реальный выбор: на сайтах-агрегаторах, в рекомендациях турагентств, в навигации курортных регионов. Когда при поиске на популярном сервисе или в каталоге туроператора по умолчанию первыми показываются гостевые дома с регистрацией и документами, а объекты без статуса вынуждены конкурировать за остаточный спрос, стимул для легализации становится куда ощутимее.
Пока же алгоритмы многих площадок заточены под цену и рейтинг, так что неформальный сектор продолжает спокойно сосуществовать с официальным. В такой ситуации отдельные информационные проекты и исследовательские материалы, подобные аналитике о том, как устроены официальные гостевые дома и их бронирование, становятся важным элементом просвещения. Но одной просветительской работы недостаточно — нужны экономические стимулы: льготы для легальных объектов, целевые программы поддержки модернизации, упрощенные налоговые режимы для малого размещения.
Отдельный пласт вопросов — безопасность. Реестр, как задумано, должен отсеивать самые рискованные варианты: объекты без эвакуационных выходов, без элементарных противопожарных систем, с явными нарушениями санитарных норм. Но без адекватной системы инспекций и понятной для рынка ответственности такие фильтры легко превращаются в формальность. По-настоящему безопасное жилье для туристов — это не просто отметка «зарегистрирован», а совокупность факторов: прозрачный договор, понятные правила заселения, наличие контактов экстренных служб, понятный путь жалобы и возмещения ущерба.
Потребительская привычка «сначала дешевле, потом посмотрим» может меняться лишь постепенно. Люди начинают ценить гарантию, когда сами или их знакомые сталкиваются с обманом или опасной ситуацией. Каждая громкая история о пожарах в частных домах, массовых отравлениях в нелегальных мини-отелях или исчезнувших предоплатах подталкивает часть туристов искать более защищенные варианты размещения. В этом смысле рост доверия к тому, что условно можно назвать «безопасное жилье для туристов проверенные гостевые дома», будет идти волнообразно — через личный опыт и общественный резонанс.
В перспективе система может стать действительно работающей, если правила будут меняться не только «сверху», но и с учетом поведения рынка. Гибкий подход к налоговой нагрузке, упрощенные процедуры для мелких объектов, возможность подавать документы онлайн, а также понятная шкала штрафов и поощрений способны подтолкнуть к легализации гораздо эффективнее, чем формальное ужесточение. В противном случае к 2026 году страна получит не цивилизованный рынок, а еще более глубокий разрыв между «белым» и «серым» сектором — с ответственными владельцами по одну сторону и массовым неформальным предложением по другую.
Для самих туристов ближайшие годы станут временем выбора. Можно и дальше ориентироваться только на низкую цену, игнорируя статус объекта, а можно начать обращать внимание на то, как устроены гостевые дома с регистрацией и документами, какие гарантии они предлагают и как формируются их цены. Чем осознаннее будет этот выбор, тем выше шанс, что регулирование рынка постепенно начнет приводить к реальному росту безопасности, а не останется еще одной красивой конструкцией в юридических текстах.
Именно поэтому дискуссия о том, какие гостевые дома аренда посуточно должны иметь приоритет в выдаче агрегаторов и чем по факту отличаются официальные от нелегальных, сегодня так важна. Пока единого ответа нет, и, как признают участники отрасли, серый рынок в ближайшие годы не исчезнет. Его можно лишь сделать менее привлекательным — за счет комбинации разумных требований, понятной ответственности и выгодных условий для тех, кто готов работать открыто.